意外と知られていないオフィスビル経営の魅力ベスト４
あまり不動産経営として知られていないのがオフィスビル経営です。
マンション経営やアパート経営といえば「不動産経営」と言った感じがしますが、
「ビル経営っていったい何？」と思ってしまった方が半数を超えるのではないでしょうか？
ビル経営とは？
土地を所有し、ビル１棟を保有することです。
立地条件や運営方法次第では収益が跳ね上がる可能性があります。
たくさんのテナントを入れることによって、確実に賃料収入を得ることができます。
なぜビル経営が選ばれるのか？
◎相続税対策に効果があります。
オフィスビル用地は貸家建付地となるので更地やコインパーキングと比べて
相続税評価が２０％ほど下がります。
また、固定資産税評価額で約６０％が差し引かれます。
◎所得税の節税対策に効果があります。
経営開始の時期は損益収支が赤字になることが多いはずです。
この時にでた赤字は、他の所得と通算することができますので、
課税所得が少なくなります。
◎立地条件が緩和されます
マンションの場合は周辺環境や、土地の形状まで調査されます。
しかしオフィスビルを経営する場合は、建築基準法もゆるく設定されており、
周辺環境の影響もほとんどありませんので、立地の制約について緩和されます。
ビル経営のデメリットとは？
◎固定資産税や都市計画税の軽減措置を受けられない
ビル経営ですので、住宅としての恩恵を受けることはできません。
◎直接的に景気の影響をうける
企業の倒産によってその企業は退去してしまうため、賃料の収入が
なくなってしまいます。
景気や企業の業績に左右されてしまうのがビル経営のデメリットです。
◎オフィスの減少
オフィスワーカーは大きく減少すると予想されています。
フレックスタイム制度や自宅での勤務が可能となっている企業もあるので、
オフィスビルの需要が今より少なくなる可能性は大いにあります。
まとめ
商業ビル経営にも様々なメリット・デメリットが存在します。
商業ビルの場合は、様々な節税効果を見込む事ができますが、
不況による企業の減少やオフィスの減少もありますので、その点を考慮してください。
戸建賃貸経営が成功している４つのワケ
一般的に不動産投資といえばマンションやアパート経営が主流ですよね。
誰もが「不動産投資を始める」と聞くと、マンションを経営を
思い浮かべるのではないでしょうか？
しかし今では、不動産経営にも様々な手法があるのです。
資産運用をしたい方は、それら方法の中から
・自分の土地にあった手法とは一体どの方法なのか？
・どの方法が最も利益を生むのか？
ということを考えなければなりません。
この２つを踏まえた上で、経営方法を見つけるのが重要なのです。
そこで今回は、マンション・アパート経営に対抗すると言われている
戸建賃貸経営にはどのような利点があるのか考えていきたいと思います。
１戸建賃貸住宅は狭い土地でも建築が可能
マンション・アパートは広大な土地が必要となります。
ですが、戸建賃貸住宅は１棟から建築することができるので、
たとえ狭小地だったとしても運用することができるのです。
両親から受け継いだ土地というのは、
たいていの場合一軒家分の土地であることが多いですよね。
そういった土地を相続した場合、ほとんどの方は運用方法が分からず
困ってしまいますが、戸建賃貸経営という手法を知っているだけで、
上手く活用することができるのです。
２初期投資額が低い
大抵の場合、戸建賃貸住宅は１０００万円以下で設計可能です。
マンションだと、たとえ中古マンションだとしても３０００万円ほど
かかりますよね。
（広さや築年数によって異なりますが）
ですが、戸建賃貸なら少額投資で多くの利益を得る事ができるのです。
３メンテナンス費が安い
マンションやアパート経営をしていると
「どこどこが壊れた！どうしよう！」という連絡が住人から
入ってくることがあります。
そのたびに修理をするとなれば、もちろん修繕費が発生します。
しかし戸建賃貸住宅は共同部分がほとんどないので
メンテナンス費がかかりません。
余分な費用がかからないのはオーナー様にとって良いことですよね。
４長期入居者が多い
マンションやアパートは気分次第で退去する人も少なくありません。
ですが戸建賃貸住宅は需要もあり、短期間での退去は少ないのです。
その理由としては、
・退去すると今後戸建賃貸には住めない可能性が高い（供給率が３％）
・戸建賃貸住宅はお子さんのいるご家庭の方に多く住まれており、
引っ越すと子どもが転校しなければなくなる。
このように不便なことが出てくるので長期入居者が多いのです。
このように戸建賃貸にはマンションやアパート運営を
上回るほどの人気があるのです。
今後、マイホームを購入することのできない場合、
戸建賃貸住宅が選ばれるようになるでしょう。
しかし、供給率が低いことから入居者も物件を探すのに必死なのです。
そんな「戸建賃貸住宅」を経営することで安定収入を目指しませんか？
サ高住が日本の介護をダメにするかもしれない理由とは？
土地の活用方法には様々な手段がありますが、
政府からの支援が手厚い活用方法があることをご存じですか？
サービス付き高齢者向け住宅。
あなたはその言葉を聞いたことがあるでしょうか？
２０１１年１０月２０日の改正法施行によってこれまでの
１高円賃、２高専賃、３高優賃と呼ばれる３つの施設は事実上廃止と
なります。（今後減少していくと考えられています。）
政府はサービス付き高齢者向け住宅に１本化することによって、
住宅基準を明確化し、これまで問題が指摘され続けてきたサービス面に
関しても明確な基準を設けようとしています。
住宅に設けられている基準
１、原則２５㎡以上
居間・食堂・台所などが共同利用となっている場合は１８㎡以上可。
２５㎡は畳いくつ分なのでしょうか？
正解は、１５畳です。
１５畳にキッチンや洗面所、トイレなどを配置すると
実際はかなり狭くなると考えられています。
また介護用ベッドなどを置くとさらに部屋が狭くなってしまいます。
そんな住宅に住みたいと思うでしょうか？
また、ご家族はそんな家に預けたいと思うでしょうか？
２、バリアフリーである
手すりを設置する、階段をなくす、廊下など幅を確保することが
内容として盛り込まれています。
老人の共同する空間を不自由なくするための設備が必要です。
３、台所、水洗便所、収納、洗面設備、浴室を設置している
これはどのマンションにも設置されているものですが、
サ高住の場合は、その広さが大切になってきます。
車いすでも入れる洗面所の広さを確保すること、
浴室にも気配りが必要です。
それらの配慮をどこまで出来るかがポイントになるでしょう。
しかし、政府の指示ではそこまで言及されていないので、
横着をする会社も現れるのではないかと示唆しています。
サービスに設けられている基準
サ高住のサービスとは、安否確認と生活相談サービスを提供していることです。
日中はケアの専門家が常駐している必要もあります。
専門家（介護福祉士や看護師、介護福祉師、ホームヘルパー１級、２級など）が
常駐していると聞くと安全だと感じますが、実際そういった専門家は
足りておらず、十分な人数を回せるのかという点でも不安が残ります。
１）国からの支援がある、２）高齢者は今後ますます増える
それだけの理由でサ高住の運営に飛びつくのは注意が必要です。
もちろん、国からの手厚い支援もありますし、これから日本は
超高齢化社会になろうとしています。
しかし、これまでに高円賃や高専賃など
「これからの時代は高円賃だ！」と言われてきた仕組みが
次々崩壊しているのです。
高齢者は増えていきますが、サ高住が今後ずっと高齢者からの指示を
集めるかどうかは定かではありません。
サ高住の部屋はおそらく広くはないでしょうし、
専門家が常駐していると言っても、ずっと見ているわけではない。
ですから上手く機能するかどうか分からないのです。
安易な気持ちでサ高住を選ぶのではなく、
「老人」の立場にたって、どのような施設が必要なのか
ニーズに応える必要があります。
賃貸層の増加？夢見るマイホームは現実的ではないの？！
近年、マイホーム離れが進んでいます。
「大きなマイホームを買うのが夢！」だというサラリーマンが
多かった時代とは一転、今ではマイホーム離れ、つまり賃貸層が
増えているのです。
その要因としては少子化によって大きな住宅が不要になったこと、
核家族や晩婚化も大きく影響していますし、長引く不況もマイホーム購入を
躊躇される一つの要因であります。
今回はそんなマイホームではなく賃貸派の増加がなぜ起こるのかを
調査結果を見ながら探っていきたいと思います。
１、核家族世帯の増加による賃貸派の増加
昔は3世代が長屋に住んでいるのが一般的でした。
戦後の家庭では子どもが５～８人いるのもふつうでした。
しかし、今では3人でも多いと言われています。
そうなった要因としては不況で養育費を稼ぐことができなくなったからです。
政府はどうにか改善しようと試みましたが、結果はあえなく失敗。
しかし、核家族化はマンションオーナーによって嬉しいことです。
なぜならば、家族の人数が少なければマイホームを手にする必要もなく
マンションで生活できるからです。
だからこそ、少し広めのゆったりくつろげるマンションの提供が大切
なのではないでしょうか？
2、マイホームを取得したくてもできない状態
全体の８０％の人は「マイホームを取得したい」という思いを
持っています。しかし、実現しないのです。
なぜならば、マイホームを購入するにはローンなども必要になりますよね。
しかし、景気が不安定な今、銀行も簡単に融資はしてくれません。
一括でマイホームを購入する余裕もなく、賃貸で落ち着くのです。
３、単身世帯の増加
賃貸住宅に居住するのは単身世帯が多く、その６０％以上を単身世帯が
占めており、若年層の単身世帯も増えてきている。
単身世帯が増えることによって、賃貸層が増えることは間違いない。
女性の社会進出によって晩婚化が進み、結婚もしない単身世帯が
増加しているのである。
マイホームか賃貸かと聞かれれば誰しも「マイホーム」というが、
金銭面を考えるとマイホームを建設する資金もなく、
夢は消え去り、現実的な賃貸住宅で生活する！というのが、
現代の社会である。
銀行融資を受けられる可能性がグンと高くなる３つの法則
不動産経営をする方は、銀行に融資をしてもらうはずです。
一括のキャッシュでマンションを購入する人はほとんどいませんよね。
しかし、いざ「このマンションを購入しよう！」と思っても、
融資を受けることができなければ、マンション経営を始めることすら
できません。
マンション経営を始める前に『どうすれば融資を受けられるのか』を
考えなければなりません。
融資を受けられるかどうかは、オーナー様の態度や対応の仕方によって
大きく変わってくるのです。
そこで、銀行に融資を受けに行く前に必ずしておくべき3つの事項を
ご紹介したいと思います。
１、資料を用意しましょう。
・売地のチラシ
・地籍測量図
個別の土地について書かれているもので、土地によっては
地積測量図がない可能性もあります。また、地積測量図は閲覧して
コピーをとることもできますので、簡単に入手することができます。
・不動産登記簿謄本
不動産登記簿には、土地や建物の所在・面積、所有者の住所・氏名、
物件の権利関係等が記載されており、登記簿謄本とはその写しのことを言います。
・公図
土地の位置、形状、地番を公証する登記所に備え付けられている地図の
ことを公図と言います。
・事業計画書
２、中古物件の場合に用意するもの
さきほどの資料に加えて、
・建物の図面
・家賃や入居状態が分かる資料
を用意しましょう。
また、銀行に融資相談に赴く場合、
電話でアポイントメントをとっても構いませんが、
とらない場合は、火、水、木曜日の10時頃を狙って
行きましょう。そうすると空いているので丁寧に対応して
もらえる確率が高くなります。
３、オーナー様の収入が分かる資料を用意しましょう
サラリーマンの方なら、3年分の源泉徴収書を用意し、
自営業の方は確定申告書を事前に用意しておきましょう。
収益物件が別にある場合は、その経営状態が分かる資料を
用意しましょう。
もし資料が用意できていない場合に、
銀行側から「○○○を持ってきてくださいね。」と言われたら
迅速に対応できるようにしましょう。
次に訪問した際に、用意できていなかったら銀行からの信頼度も落ちてしまうので要注意です。
今回お話しした３つの資料をきちんと用意して、
万全の態勢で臨みましょう。
最近注目を浴びている、シェアハウスが人気の４つの理由
「私が恋愛できない理由」や「シェアハウスの恋人」など
最近、色々なドラマでシェアハウスが盛り込まれています。
共同生活をする中で、友情や恋愛などを描いていますが、
それはドラマの世界だけではなく、実世界でもシェアハウスが
増えているのをご存じでしたか？
今回はそんなシェアハウスが人気を呼んでいるワケを
探っていきたいと思います。
１、シェアハウスだと家賃が安いので入居率UP！
海外の若者の間ではシェアハウスは一般的で、５～７人ほどで
広めのアパートを賃貸し共同生活をしています。
シェアハウスはキッチンやリビングを共有スペースとして使うので
入居者との交流もできます。１人暮らしのような寂しさを感じることは
ありません。
２、建築費用を抑えることができる
一般的なマンションだと１戸ずつに浴室やキッチンをつけなければならず
費用がかかりますが、シェアハウスだとキッチンや浴室は１つで良いので
その分のコストカットが可能になります。
３、空室率が低い
シェアハウスは１人でも住人がいれば家賃収入が入ってきます。
たとえば６人まで住めるマンションがあり、４人しか入居者がいなくても
一定の家賃を得ることができるのです。
家賃は、家賃÷入居人数で決まるからです。
つまり、１００，０００円の物件に５人住んでいても、３人住んでいても
家主は毎月１００,０００円の家賃収入を得られるということです。
４、入居者がしっかりとマナーを守る
家主として心配なのはちゃんと家賃を払ってくれるかどうか、
トラブルが起こらないか、物件を汚されないかということでは
ないでしょうか？
シェアハウスは居住者の割り勘で家賃が払われますので未納という
ことはほとんどありません。
また、シェアハウスをするためには各ルームごとにルールが
あります。そのルールを守りながら生活しているので、
トラブルが起こる可能性は低くなります。
また利用者の多くは２０代女性なので、物件を汚すということも
あまりありません。
このようにシェアハウスは若者にも人気があるので、
今後さらに注目されるでしょう。
そうだったのか！戸建賃貸住宅が選ばれる５つのワケ
不動産投資というとマンション経営が頭に浮かぶという人が
９０％を超えると思いますが、最近少しずつ人気が高まっている
不動産経営が「戸建賃貸経営」です。
あまり戸建賃貸を知らないという人が多いと思いますが、
実に７９％の人々が「戸建賃貸に興味がある。」と回答しているのです。
約８０％の人が関心を寄せている戸建賃貸をこのまま放っておくことも
できませんよね。
なぜ今まで戸建賃貸は人気がなかったのか？
それは利回りが原因です。
戸建賃貸＝一戸建てなわけですから、もし入居者が決まらない場合は
家賃収入がゼロになります。
そのリスクを経営者が負いたくないと感じることから
これまで戸建賃貸住宅は増えなかったのです。
しかし、今やマンションは供給過多の状態。
競争力のある物件を出さなければ入居者が決まらない時代です。
だからこそ戸建賃貸住宅が人気を呼び始めたのです。
また、相続税対策として戸建賃貸住宅を選ぶ人もいます。
入居者に聞く！戸建賃貸住宅を選んだ理由
騒音の問題もなくプライバシーが守られる
マンションやアパートだと上下左右の部屋がうるさい、
子どもを叱っている声が筒抜けになる、
など騒音が気になる人が多く、また何でも聞こえてしまうので
プライバシーが守られていないと感じる人も多いです。
しかし戸建賃貸住宅は独立して建設されているので
個人のプライバシーを守ることにつながります。
ガーデニングスペースを確保できる
マンションには庭はありませんよね。
しかし戸建賃貸住宅なら庭でガーデニングをしたり
家庭菜園をしたりできるので主婦の方に人気です。
駐車場付の物件が多い
戸建住宅なら駐車場スペースも完備しているので
ファミリー層に選ばれています。
月極駐車場を借りる必要もなくなりますね。
ペットを飼うことができる
家主との交渉にもなるのですが、ペットを飼うことができます。
マンションだとペットお断りの物件も多いですが、
小さなお子さんは犬や猫を飼いたい！と一度は思うはず。
そんな子どもの願いも叶えてくれるのが戸建賃貸住宅です。
日光がよく当たる
マンションだと向きによっては日光が入らない物件も
あります。今まで洗濯に困っていたお母さんももう
悩む心配がありません！
日差しのあたる家で明るく過ごしたいですよね。
今後、ますます戸建住宅は増えていくと予想されています。
これからの動向もチェックですね！
